היטל השבחה בפינוי בינוי

היטל השבחה הינו מס המשולם לוועדה המקומית (עירייה) בגין השבחה הנובעת ממימוש זכויות של אישור תכנית משביחה, לרוב ההיטל יעמוד על 50% מגובה ההשבחה (ההפרש בין שווי הקרקע לפני התכנית לבין שווי אחרי התכנית).

ישנם 2 דרכים להסתכל על היטל השבחה בפינוי בינוי.

הראשונה מצד העירייה, שרואה את שווי המגרש כולו, לפני ואחרי אישור התכנית לפינוי בינוי, והשנייה מצד הדייר, הרואה את שווי דירתו לפני ואחרי התכנית כחייב בודד.

 

בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, ישנם 2 פטורים רלוונטיים לעניין זה.

סעיף 19 ב', הנותן פטור מלא או חלקי מהיטל השבחה, למתחמי פינוי בינוי. אך סעיף זה בדר"כ לא מיושם על ידי הוועדות המקומיות (העיריות).

וסעיף 19 ג', הנותן פטור מלא, לבעל דירה יחידה שגר בדירתו 4 שנים לאחר אישור התכנית המשביחה.
אציין שפטור זה ניתן לשטח דירתי של עד 140 מ"ר בלבד, ומעבר לשטח זה ניתן לחייב בכל מקרה ובאופן יחסי.

 

לאחרונה (20.4.2020), ניתנה החלטה חשובה בוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז ת"א, בין חברת אשדר לוועדה המקומית תל אביב- יפו, בנוגע להיטל ההשבחה במיזם פינוי בינוי. וועדת הערר קבעה שיש לראות את ההשבחה בעיניו של הדייר, שהרי בעלי הדירות הם הבעלים בפועל של הקרקע ואילו היזם משמש כמעין קבלן ביצוע.
כך נכתב בהחלטה: "ההנחה הינה, אפוא, שפרויקט פינוי-בינוי מבוסס על היות האדם רציונלי ולפיכך בעלם של המקרקעין לא יאפשר ליזם להרוויח מעבר לרווח יזמי סביר, ומכאן שכל מה שמעבר לרווח יזמי סביר ימצא את הביטוי בתמורה שיקבלו בעלים של המקרקעין".

כך נוצר חיוב נמוך יותר או פטור לפי סעיף 19 ג'.
החלטה זו הינה בשורה חשובה ומשמחת לחברות המקדמות מיזמי פינוי-בינוי שכן היא מגבירה את הוודאות והרווחיות בפרויקט.
מצד שני יכולות לצוץ בעיות חדשות של חישוב היטל ההשבחה, שכן לא ידוע מראש מי יהיה זכאי לפטור ומי לא, וכן האם על היזם "לספוג" את היטל ההשבחה בכל מקרה או לא.

 

למשקיעים הדבר חשוב מאד, שכן, מי שרצה לעשות "פליפ" צריך לזכור שהוא צריך לגור בדירה המושבחת 4 שנים לאחר גמר הבניה והאכלוס, אחרת יהיה חייב בהיטל השבחה ולא יוכל לנצל את הפטור המיוחד.

 

אסיים בכך, שעדיין לא נאמרה המילה האחרונה בסוגיה זו וסביר להניח שבתי המשפט והוועדות עוד ידונו על כך, אך נכון להיום 29.6.2020, זה המצב.

 

שיהיה המון בהצלחה!

ניצן גרינפלד
שמאי מקרקעין, מגשר ובורר

שולח
דירוג קוראים
0 (0 )

כתיבת תגובה

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
שיתוף בטוויטר
שיתוף ב linkedin
שיתוף בלינקדאין
שיתוף ב whatsapp
שיתוף בוואטסאפ
שיתוף ב email
שיתוף במייל
התחלת צ'אט
אפשר לעזור?
שלום וברכה, איך אפשר לעזור?