מילון לנדלניסט המתחיל – חלק א'

מילון לנדלניסט המתחיל
ברוכים הבאים למילון לנדלניסט המתחיל. יש המון מושגים מיוחדים בעולם הנדל"ן ובעולם השמאי, שלפעמים נשמעים לנו מוזר. רוב האנשים לא נתקלים במונחים אלו בחיי היום-יום ולכן אנסה לעשות סדר במספר מושגים מיוחדים אך נפוצים.

ביטויי נדל"ן שחשוב להכיר

מושע (מושעא)מושג עות'מני, שפירושו הינו בעלות משותפת במקרקעין. נניח שיוסי ודני הינם הבעלים של מגרש (חצי-חצי). בין יוסי לדני אין הסכם שיתוף כך שלכל אחד מהם חצי לא מסוים מהמגרש. כלומר לכל אחד מהם יש חצי מהמגרש אשר בבעלות משותפת- במושע.

נניח שיוסי ודני יערכו ביניהם הסכם שיתוף חתום ע"י עו"ד שיגדיר שהבעלות של יוסי הינה המחצית המזרחית במגרש ושל דני המערבית. כעת ניתן גם לרשום כל חלק בפנקס הזכויות כתתי חלקות נפרדות והבעלות כבר לא במושע.

 ישנם בנייני-דירות שלא רשומים בפנקס הבתים המשותפים, ובמילים אחרות לא עברו פרצלציה. בדר"כ במקרים כאלה כל החלקה (המגרש עליו בנוי הבנין) רשומה בנסח רגיל ולכל בעל דירה יש חלק יחסי בחלקה (ברכוש המשותף = מושע). לדוגמה בנין בן 10 דירות של 100 מ"ר כל אחת. לכל דייר יש בעלות במושע בסך 1/10 חלקים בחלקה. אם לחלקה זו יש 200 מ"ר זכויות בניה נוספות. הן שייכות לכולן לפי חלקן בחלקה (ברכוש המשותף), כלומר לכל אחד יש זכות של 20 מ"ר זכויות לא מסוימות מתוך ה- 200 מ"ר זכויות. מבחינה שמאית, זכות לדירה במושע שווה פחות מזכות רשומה, שכן אם הבנין במושע, קשה להוכיח משפטית למי שייכת כל דירה.

חכירה – הינה זכות שכירות מקרקעין לתקופה של מעל ל-5 שנים. הסכם חכירה לתקופה של 25 שנה ויותר נקרא "חכירה לדורות". במקרים בהן יש קושי משפטי למכור נכס, מצאו המשפטנים שיטה בה במקום למכור את הנכס הם משכירים אותו ל- 999 שנים וכך השכירות הופכת למעין בעלות. חשוב לשים לב לתאריך סיום החכירה, כי בסיומה אתה עלול לאבד את הזכות בנכס כמו בסיום כל חוזה שכירות (קרה עם קרקעות של הכנסייה היוונית בירושלים) וכן מהי זהות המחכיר. המחכיר יכול להיות אדם פרטי, חברה, עירייה או המדינה (רמ"י, קק"ל וכד'). ויש משמעות גדולה לעניין.

שווי מ"ר מבונה – הינו שווי זכות הבניה של מטר רבוע. נניח מגרש של דונם (1,000 מ"ר) עם 200% זכויות בניה והמגרש שווה מיליון ש"ח, אז מ"ר מגרש יהיה שווה 1,000 ₪ ומ"ר מבונה בבנין יהיה שווה 500 ₪. 

מ"ר אקוויוולנטי – נניח קיים מגרש עם זכויות של 100 מ"ר בקומת קרקע ועוד 50 מ"ר במרתף תת קרקעי. שמאי העריך את השווי של מ"ר מבונה במרתף ב- 50% מהשווי של מ"ר רגיל בדירה. אז ניתן לומר שבמרגש ישנם זכויות בסך 125 מ"ר אקוויוולנטי (50+100*0.5).

מקדם אקוויוולנטי – שווי המרתף הינו מקדם אקוויוולנטי של 0.5 (50%) משטח דירה עיקרי. בעולם השמאי משתמשים הרבה במקדמים אקוויוולנטיים, כמו למשל מקדם חצר, מקדם עליית גג, מקדם קומת גג, מקדם מרפסת שמש, מקדם מרפסת גג ועוד. 

לעיתים המקדם האקוויוולנטי משתנה בהתאם לגודל השטח, למשל חצר בשטח של 50 מ"ר הצמודה לדירה גן, תקבל מקדם אקוויוולנטי גבוה יותר מחצר של 200 מ"ר הצמודה לדירת גן דומה.

 

מידע חשוב נוסף

למידע חשוב נוסף, סרטונים ועוד – היכנסו לעמוד הבית.

 

שיהיה המון בהצלחה!
ניצן גרינפלד
שמאי מקרקעין, כלכלן ובורר

בנדל"ן לא לוקחים סיכונים. אשמח לענות על כל שאלה.

ניצן גרינפלד

שמאות, ייעוץ וניהול נדל"ן

דברו איתנו

שלחו לנו הודעה

שולח
דירוג קוראים
5 (1 דירוג)

כתיבת תגובה

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
שיתוף בטוויטר
שיתוף ב linkedin
שיתוף בלינקדאין
שיתוף ב whatsapp
שיתוף בוואטסאפ
שיתוף ב email
שיתוף במייל
התחלת צ'אט
אפשר לעזור?
שלום וברכה, איך אפשר לעזור?