מילון לנדלניסט המתחיל – חלק ב'

מילון לנדלניסט המתחיל
ברוכים הבאים למילון לנדלניסט המתחיל. ישנם המון מושגים מיוחדים בעולם הנדל"ן ובעולם השמאי, שלפעמים נשמעים לנו מוזר. רוב האנשים לא נתקלים במונחים אלו בחיי היום-יום ולכן אנסה לעשות סדר במספר מושגים מיוחדים אך נפוצים. ניתן לעיין במילון חלק א' בעמוד שלי "ניצן גרינפלד שמאי מקרקעין".

ביטויי נדל"ן שחשוב להכיר

גו"ח (גוש חלקה) – מדינת ישראל מחולקת לגושים, וכל גוש מחולק לחלקות. כל חלקה מהווה מעין מגרש עצמאי. כאשר ישנה פרצלציה (פיצול) אז חלקה אחת יכולה להיות מחולקת לתתי חלקות המהוות יחידות עצמאיות בחלקה. לדוגמה כאשר בנוי בנין על החלקה, כל תת חלקה תהווה יחידה עצמאית בבנין, כגון: דירה, חנות, משרד, מחסן וכו'.
בעזרת הגוש, החלקה ותת החלקה, נוכל לזהות נכסי נדל"ן משפטית וקניינית, מכיוון שכך הם רשומים בפנקסי הזכויות, ברשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, במשרד המשפטים של מדינת ישראל. גו"ח זוהי הכתובת הקניינית של הנכס.

 

מסמכי הבית המשותףבנוסף לנסח הרישום המוכר בשם נסח "טאבו", לכל נכס הרשום בפנקס הבתים המשותפים (דירה, משרד, חנות וכו'), ישנם בדר"כ המסמכים הבאים:
תשריט בית משותף, צו רישום, ותקנון. מסמכים אלה הינם משלימים לנסח הרישום.
תשריט הבית המשותף- מציג תשריט גרפי לזיהוי מיקום תת החלקה בתוך החלקה או המבנה.
צו בית משותף– אישור של רשם המקרקעין על בנין משותף אשר כולל 2 תתי חלקות או יותר.
תקנון מוסכם– כאשר ישנו סעיף בתקנון החורג מהתקנון המצוי (ברירת המחדל בבתים משותפים ), יופיע במסמכי הבית המשותף תקנון מוסכם המפרט את כל הסעיפים המיוחדים שחלים על הבית המשותף, למשל הצמדות מיוחדות לתתי חלקות שונות.

 

היווןמלשון "הווה". אומדן שווי נכס להיום ע"י שכלול הכנסותיו העתידיות נקרא- היוון. נניח שברשותנו חנות המכניסה לנו שכירות של 5,000 ₪ בחודש, כלומר 60 אש"ח בשנה. נניח גם שאחוז התשואה המקובלת באותו אזור לנכסי מסחר הינה 6% לשנה. כדי לחשב את שווי החנות בגישת "היוון ההכנסות" נחלק את ההכנסה השנתית באחוז התשואה השנתית (60,000/0.06= 1,000,000 ₪). לפי חישוב זה, שווי החנות הינו כ- מיליון ₪ וזאת בהנחה והשכירות  (5000 ₪ לחודש) משקפת את דמי השכירות בשוק.

 

אחוז היוון – הנתון של 6% תשואה לשנה, משקף את אחוז ההיוון למסחר באזור הנכס. לעיתים נשתמש באחוזי היוון מקובלים, כדי לקבל עוד זווית לשווי של נכס נדל"ני. כיום אחוזי ההיוון למסחר ומשרדים, נעים באזור של 7% בממוצע ארצי (לפי השמאי הממשלתי). אך ידוע שבמרכז הארץ, באזורי ביקוש, האחוז האמיתי הינו נמוך יותר, ובמקומות אחרים אף גבוה יותר. לכן יש להיות זהירים מאד בשימוש באחוזי היוון שבפועל יכולים להיות שונים בין עיר לעיר ואף בין רחוב לרחוב.
בנוסף, אחוז ההיוון נועד לשקף סיכון.
אם ניקח כדוגמה נוספת את שוק הדיור, נראה שבמרכז הארץ התשואה השנתית למגורים נעה סביב 2-3 אחוזים, ובפריפריה סביב 4-5 אחוזים (אומדן גס), זאת בין היתר בגלל שהביקוש בפריפריה הינו פחות קשיח ומהווה סיכון גדול יותר המשפיע על "אחוז ההיוון".

מידע חשוב נוסף

למידע חשוב נוסף, סרטונים ועוד – היכנסו לעמוד הבית.

 

שיהיה המון בהצלחה!

ניצן גרינפלד

שמאי מקרקעין, מגשר ובורר

בנדל"ן לא לוקחים סיכונים. אשמח לענות על כל שאלה.

ניצן גרינפלד

שמאות, ייעוץ וניהול נדל"ן

דברו איתנו

שלחו לנו הודעה

שולח
דירוג קוראים
5 (1 דירוג)

כתיבת תגובה

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
שיתוף בטוויטר
שיתוף ב linkedin
שיתוף בלינקדאין
שיתוף ב whatsapp
שיתוף בוואטסאפ
שיתוף ב email
שיתוף במייל
התחלת צ'אט
אפשר לעזור?
שלום וברכה, איך אפשר לעזור?