מס הרכישה לדירה שניה ירד – מה עכשיו?

מס הרכישה
מאז המחאה החברתית בקיץ 2011, נעשו כמה ניסיונות לפתור את בעיית יוקר מחירי הדיור, אך משום מה המחירים לא הפסיקו לעלות וכמעט הכפילו את עצמם. למה בעצם זה קרה? ואיך מס הרכישה לדירה שניה משתלב בתמונה?

מחירי הנדל"ן בארץ, בדומה לרוב המוצרים, נקבעים לפי נקודת המפגש של הביקוש וההיצע. על מנת לפשט, ניתן לומר כי יש יחס הפוך בין הביקוש להיצע, כאשר הביקוש גדל המחיר עולה, וכאשר ההיצע גדל המחיר יורד.

לצערי, במהלך העשור האחרון, הממשלה ניסתה להוריד את המחירים באמצעות הורדה של הביקוש (הגדלת מס הרכישה לדוגמה) ולא דרך הגדלה של ההיצע (לתכנן ולבנות יותר דירות).

אם נלך קצת אחורה, אל השנים שלפני המחאה החברתית, נגלה שהתכנון בארץ השתנה. התחילו לתכנן יותר דירות בפריפריה ופחות במרכז במטרה או "תקווה" שיותר זוגות צעירים יעברו לפריפריה ויחזקו אותה ויפחיתו את הצפיפות במרכז הארץ ובערי הביקוש.
כיום ניתן לומר בוודאות שהמטרה כשלה, הביקוש לדירה במרכז נשאר קשיח (לא השתנה) ואף גדל, אך בנו פחות דירות במרכז! מה שהוביל לכך שהביקוש עלה על ההיצע והמחירים התחילו לעלות בצורה חדה.

 

מס הרכישה – מה עשתה הממשלה?

ההצעה על תכנית מע"מ אפס (לפיד) – יצרה קיפאון בשוק.

ההצעה על תכנית מיסוי דירה שלישית (כחלון) – יצרה קיפאון בשוק.

מחיר למשתכן (כחלון) – יצרה מחסור בקרקעות לבניה בשוק החופשי, ספסרה והגרילה כספי ציבור, עודדה משפחות צעירות להיות משקיעי נדל"ן, פגעה בשוק החופשי, גרמה לצמצום פעילות בחברות בניה גדולות וכפועל יוצא מכך, להפחתת התחלות בניה לשוק החופשי.

העלאת מס הרכישה למשקיעים, דירה שניה ומעלה (כחלון), במדרגה הראשונה, מ- 5% ל- 8% – הבריחה משקיעי נדל"ן אל מעבר לים ולהשקעות אחרות. ההשקעות בשוק הנדל"ן ירדו ולכן גם התחלות הבניה ירדו, כך שמהלך זה הוריד את הביקוש (של המשקיעים), אך בו בזמן פגע בכסף שזרם לשוק הנדל"ן כולו, דבר שהוביל לירידה בהתחלות הבניה, כך שגם ההיצע ירד = והמחירים לא ירדו.

 

אלו חלק מהסיבות, אשר בגללן לא ראינו הצלחה להוריד את מחירי הדירות בעשור האחרון. הממשלה לא היתה צריכה לנסות לשנות את העדפות האוכלוסייה למגורים.
במקום לנסות להוריד את הביקוש, צריכה הממשלה לענות עליו מצד ההיצע, ולפעול למען תכנון ובניה של יותר דירות באזורי הביקוש ולא  בפריפריה.

 

לאחרונה (29.7.2020), שר האוצר (ישראל כץ) קיצר את הוראת השעה של כחלון וחזיר את מס הרכישה למשקיעים ל- 5% (במדרגה הראשונה. זה מהלך חיובי שיכול להחזיר משקיעים וכסף לשוק הנדל"ן הישראלי.

 

מס הרכישה – מה דעתנו בנושא?

לדעתי אין די בפעולה זו. שוק הנדל"ן ספג הרבה מכות בעשור האחרון, לכן בתקופת הקורונה, יהיה נכון להפחית את מס הרכישה למשקיעים, לדוגמה: 3.5%  ועד למדרגה של 2.5 מיליון ₪.
האמור יהווה זריקת מרץ אמיתית לשוק הנדל"ן שמפרנס מגוון ענפים ומאות אלפי אנשים בישראל כגון : אנשי תכנון, עו"ד, מהדסים, קבלני עפר ושלד, קבלני משנה, יזמים, שמאים, שיפוצניקים, גננים, אנשי שיווק, אנשי מדיה והדמיות, יועצים, נהגי משאיות, פועלים ועוד.
הכנסת כספים ומשכורות לשוק הנדל"ן וממנו לכל המעורבים המפורטים לעיל, מצמיח את המשק, שעה שכל הנוגעים בדבר משלמים מס הכנסה, על דירות חדשות משלמים 17% מע"מ, משקיעים משלמים 25% מס שבח וכו'. 

 

ח"כ מירב מיכאלי טועה, כאשר טענה בשבוע שעבר, שהכנסות המדינה ירדו דווקא על חשבון בעלי היכולת, נהפוך הוא! בעידוד שוק הנדל"ן הכנסות המדינה יגדלו ויוכפלו! כך עובדת הכלכלה במאקרו, והסתכלות צרה, ברמת המיקרו, היא טעות אשר אינה צופה את סך ההכנסות, ורווחת לצערי בהרבה מהיושבים בכנסת ובעמדות המפתח.

בעניין ההפחתה של מס הרכישה, יש שאומרים ששינוי של שלושה אחוזים (8-5) אינו משמעותי, אך  עבור ציבור המשקיעים אליה פונים במקרה זה, 3% שווי ערך לתשואה של שנה שלמה.
בנוסף רוב המשקיעים נעזרים ב-50% מימון, מס הרכישה אינו ממומן כחלק מהמשכנתה ומשולם ע"י מההון העצמי של המשקיע! במקרה זה הפחתה של 3% יוצרת חיסכון ריאלי של כ- 6% בהון העצמי של המשקיע, הנדרש לעסקה. לכן אין להמעיט בשינוי הזה.

 

מידע חשוב נוסף

כדי ללמוד עוד על מושגי היסוד שאתם חייבים להכיר – קראו את המילון לנדלניסט המתחיל:

 

זמין לכל שאלה ושיהיה המון בהצלחה!


ניצן גרינפלד
שמאי מקרקעין, כלכלן, מגשר ובורר

 

מוזמנים לעקוב בפייסבוק:

ניצן גרינפלד שמאי מקרקעין

בנדל"ן לא לוקחים סיכונים. אשמח לענות על כל שאלה.

ניצן גרינפלד

שמאות, ייעוץ וניהול נדל"ן

דברו איתנו

שלחו לנו הודעה

שולח
דירוג קוראים
5 (1 דירוג)

כתיבת תגובה

שיתוף ב facebook
שיתוף בפייסבוק
שיתוף ב twitter
שיתוף בטוויטר
שיתוף ב linkedin
שיתוף בלינקדאין
שיתוף ב whatsapp
שיתוף בוואטסאפ
שיתוף ב email
שיתוף במייל
התחלת צ'אט
אפשר לעזור?
שלום וברכה, איך אפשר לעזור?